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Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos - Extinción de Contratos

Icalba-SEPIN | 25-11-2014

INFORMACION EXTINCIÓN DE CONTRATOS

El pasado 24 de noviembre de 2014 se han extinguido los contratos de arrendamiento que fueron adquiridos por traspaso del local por parte del arrendatario, con posterioridad al 1 de enero 1995, pero queremos clarificar en estas notas que hay que tener en cuenta varias premisas, pues dependerá de la fecha del contrato y de la condición del arrendatario, si es persona física o jurídica. Añadiendo que esta competencia de traspasar solo la tiene el arrendatario actual, el que lo era a fecha 1 de enero de 1995 (entrada en vigor de la LAU 29/94) o su cónyuge subrogado, pero nunca el descendiente que se subroga con posterioridad a dicha fecha.

En consecuencia, se encuentran en vía de extinción aquellos traspasos de local de negocio de los arrendamientos de local "anteriores al 9 de mayo de 1985", que aparecen regulados en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994, apdo. 3.

Por tanto, hay que tener muy presente esta fecha, pues los contratos posteriores no se verán afectados por el temido 24 de noviembre.

Dicho esto, es importante conocer las circunstancias de cada supuesto, ya que en los dos casos, arrendatario persona física o jurídica, estos plazos o límites señalados por la Ley pueden tener una ampliación de 5 años por haberse dado en el transcurso del arrendamiento las siguientes situaciones, de forma conjunta o separada.


– Que el traspaso se hubiese realizado en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, es decir, entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, párrafo sexto, y apdo. 4, párrafo tercero.


– Que el arrendatario hubiese aceptado la actualización de la renta de una sola vez, al 100 %, o estuviese pagando una renta mayor que la que resultase de la actualización, conforme establece el apdo. 7 de la citada Disposición Transitoria Tercera.


1. Respecto a los arrendatarios personas físicas, el apdo. 3, párrafos cuarto y siguientes, de la citada Disposición establece:


"(...) El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.


Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.


Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años (...)".


De acuerdo con dicho precepto, el traspaso de local tendría una duración por el plazo que quedaba desde que se realizó el mismo hasta cumplir como máximo 20 años, y este plazo debe contarse desde la aprobación de la Ley (el 24 de noviembre de 1994), de ahí que el límite esté en el 24 de noviembre de 2014.


Ahora bien, en todo caso, la norma señaló un plazo mínimo de 10 años, sea cual sea la fecha en que se lleve a cabo el traspaso. De ahí que, si, por ejemplo, el traspaso se realiza ahora en noviembre, terminaría dentro de 10 años, en el mismo mes del año 2024. Y ese plazo mínimo se aplicará igualmente aunque el traspaso se haga transcurrido el 31 de diciembre de 2014, toda vez que el apartado 3 de la Disposición Transitoria Tercera no dice lo contrario, siempre que el arrendatario sea el mismo que lo era el 1 de enero de 1995.


Y no hay que interpretar este precepto como que existen dos opciones, sino que lo que el mismo ha querido es establecer siempre un mínimo de duración del traspaso en 10 años. Por lo que podemos llegar a la conclusión de que todos los traspasos efectuados desde el 24 de noviembre de 2004, ya se encuentran en esta situación excepcional y gozan de ese período, teniendo vigencia hasta después del 24 noviembre 2014.


En definitiva, hay que tener presente la fecha en que se realizó el traspaso a efectos de determinar su extinción:


– Si se realizó con anterioridad al 24 de noviembre de 2004, el mismo tenía un límite de duración máxima de 20 años, tal como establece la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3, párrafo quinto de la LAU 29/1994, que indica que dicho plazo se computará desde la aprobación de la Ley (el 24 de noviembre de 1994), y, por tanto, finalizará el 24 de noviembre de 2014.


– Si, por el contrario, el traspaso se efectuó con posterioridad al 24 de noviembre de 2004, el plazo mínimo a aplicar será de 10 años desde que se produzca el mismo, por lo que fácilmente puede pasar esa fecha del 24 noviembre 2014. Es más, el arrendatario aún está a tiempo de traspasar y el nuevo arrendamiento superará la fecha mencionada con creces, pues su duración sería la citada de 10 años.
 

2. En cuanto a los arrendatarios personas jurídicas, regulados en el apdo. 4 de la Disposición Transitoria Tercera, no cabe aplicar el precepto del apdo. 3 ni sus plazos de extinción del traspaso. Aquí la duración no tiene el mínimo de 10 años, sino que el derecho del adquirente durará el mismo plazo que tenía o tiene el cedente, de 5 a 20 años, según las reglas 1.ª y 2.ª de dicha norma.


Así, puesto que el cómputo, en este caso, es desde la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, finalizarán el 31 de diciembre de 2014 los siguientes traspasos:


- Personas jurídicas con traspaso anterior a la entrada en vigor de la LAU que desarrollen actividades (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas.: (15 años más ampliación de 5). Párrafo tercero, apdo. 4 de la Disposición Transitoria Tercera.


- Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 130.001-190.000 ptas., donde el arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaba ya la de mercado, y el traspaso se efectuó en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU  (10 años más ampliación de 5 por actualización y otros 5 por traspaso). Regla 2.ª.3 de Disposición Transitoria Tercera, apdos. 4, párrafo tercero, y 7.


Además de la finalización de estos contratos que se adquirieron por traspaso, recordamos otros que también finalizarán el 31 de diciembre de 2014:


– Personas jurídicas que desarrollen actividades comerciales (20 años), Regla 1.ª de la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4.


– Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE (-) 85.000 ptas. (20 años), Regla 2.ª.1 de la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4.


– Personas jurídicas que desarrollen otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6.ª); antiguo IAE 85.001-130.000 ptas., donde el arrendatario actualizó la renta de una vez o pagaba ya la de mercado (15 años más 5), Regla 2.ª.2 de la Disposición Transitoria Tercera, apdos. 4 y 7.

 

 

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